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        宝龙地产前四月销售增速暴涨,高周转实现增长目标

        宇贝黄金网 www.tierrasucia.com 2018-05-09 13:30

        2018年5月8日,宝龙地产(HK.1238)发布公告,2018年4月公司合约销售额(连同共同控制实体及联营公司的)及合约销售面积分别约为(单位:人民币,下同)19.67亿元及14.13万平方米。截至2018年4月30日止前4个月的合约销售总额(连同共同控制实体及联营公司的)及合约销售总面积分别约为86.08亿元及66万平方米,合约销售总额年同比增加约55.6%,而合约销售总面积年同比增加约78.6%。其中,按业态划分,住宅销售占比81%,69.72亿的销售额表现突出,而商业物业销售占比19%。2018年前4月的合约销售金额增长速度,对比2017年整年18.4%的总收入增长,抑或对比其2017年前4月的合约销售总额增速46.7%(人民币55.32亿元),出现了明显的提升。

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        专业海外投资平台“格隆汇”分析师结合其参与的宝龙地产日前在深圳举办的路演活动,第一时间发布对研究报告,对宝龙地产前四月业绩突增进行了深度解析。

        业绩增长明显,现金充裕

        宝龙地产主营业务为物业开发、物业投资及管理和酒店,其中,物业开发占总营收85%,物业投资及管理占总营收为11%。宝龙地产项目涵盖办公楼、酒店、商业街,包括soho酒店式公寓,以及自持的购物中心。商场运营整体可租赁面积面积达到263万平方米,商场面积超过350万平方米。另外,酒店共计17家,自有品牌8家,委托国际品牌经营9家。

        宝龙地产在2017年合约销售额创历史新高,约为209亿元,同比上升18.4%;总收入约为156亿元,同比上升9.1%;租费收入约为18.04亿人民币,较去年同期上涨29.7%;同时毛利润率近年来维持在30%以上的高水平,2017年为33.5%,而核心利润和净利润同比增长都达到了40%以上。特别指出,宝龙地产去年年末宣布了股息分派,较去年同期有了大幅的上涨,上升了56.3%。

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        宝龙地产总资产约为955亿元,同比增加20.7%;同时现在拥有100亿元现金,还有国内贷款批复100亿元额度没有使用,总体来说,今年资金压力不大。

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        核心优势凸显,商业运营能力强

        拿地成本低

        截至2017年底,宝龙地产土地的平均成交价格是2131元每平方米,2017年销售均价是13400元每平方米,占到整个销售均价不足16%。2017年中统计,平均成本更低,只有1500多元每平方米。

        2017年宝龙地产拿地,按照总建筑面积算,80%集中在长三角,并且也主要是通过与其它地产公司合作的方式。去年总建筑面积是386万平方米,权益后的土地成本大概是110亿元左右,土地的平均价格是6000多元,成本上非常有优势。

        自持优势突出

        2017年总体土地储备集中在一二线城市,达到了1400万平方米,其中27%左右是建设购物中心和酒店,这是自持部分,其余部分对外销售。

        商场运营自营34家,商场整体面积超过了350万平方米,可租赁面积263万平方米。同时2017年公司还运营了两家品牌输出的商场。宝龙地产自持商场即购物中心会有三大优势:第一,提供非常稳定的现金流;第二,每年会有一个评估增值,它也会带来一个物业的增值收益;第三,可作为一个抵押物,公司可以凭借抵押去申请到更低利率的融资贷款。

        商业运营能力强

        宝龙地产与一般的地产公司有较大区别,在于商业运营能力非常强。2013—2017年,商场和酒店经常性收入逐年提高,5年复合增长率达到了26.7%。当然,增长主要来源于两方面,一方面是已有的商场运营的租费收入的增长,另一方面是新开业的商场带来的收入增加。

        2017年整体经常性收入将近23亿元,占总营收为15%。商场和酒店的运营经常性收入可对于整体的财务费用有效覆盖,目前已经是1.1倍。并且投资物业每年会有增值,2017年投资物业的价值已经将近400亿元。

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        图:宝龙地产2013—2017 商业运营情况

        基于商场与酒店业务快速发展,宝龙地产预期未来三年,商场运营经常性收入复合增长率至少要达到25%。经过推算,2018—2020年,预计运营商场分别会达到39家、48家、52家。也就是说,未来宝龙地产计划开业16家商场,其中规划13家在长三角地区。值得指出的是,2017年宝龙地产新开业了五家商场,其中有两家是轻资产的运营,分别是义乌宝龙广场以及重庆宝龙广场。而轻资产运营的广场每年可以至少能够贡献500到1000万的净利润。

        高周转将助推实现高增长目标

        地产规划:高周转实现增长目标

        2018年全年合约销售目标为350亿元人民币;打造369体系(3个月完成方案审批,6个月开始预售,9个月资金回正)坚持“1+6+N”拿地战略,也就是以上海为中心,以南京、苏州、杭州、宁波、厦门、福州六个城市,围绕杭州湾区精准地进行战略布局,提升产品的品质。

        商业规划:持续创造稳定收益

        全年租费收入为22.5亿元人民币;精心打造商业产品线,确保高端项目厦门宝龙一城开业;打造智慧商场,线下平台升级客户体验,对接新零售;改善现有项目,持续提升经营效率。

        酒店及文化规划:拓展自有艺术酒店品牌

        全年酒店收入目标人民币6.8亿元;确保2018年阜阳温德姆酒店顺利开业;打造地产、商业、酒店板块的文化元素,提升品牌特色。

        财务及资本规划:优化结构创造价值

        坚持超过核心利润35%以上的派息政策,持续创造股东价值;拓宽融资渠道,控制融资成本;推进REITS方案;全面升级管理系统(SAP),提升运营效率,支持业务发展。

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