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        蓝筹特辑丨泰禾集团:高增长背后的逻辑

        三国28 www.tierrasucia.com 2018-06-25 11:00

        中国房地产市场无疑正在进行一场深刻的变化,在这场变化中,强者恒强,一些房企凭借自身独特的优势逐渐脱颖而出,而弱者逐步消亡,多数的企业或将面临着被淘汰出局的结局。

        在当前全国主要一二线城市严格调控的背景下,限价、限售、限购等政策与高企的土地成本日益压缩着房地产企业的利润,尤其是重点调控城市,开发商面临的问题日渐突出。

        不过,闽系房企泰禾集团凭借低成本拿地、一二线城项目格局以及坚持高端精品路线,在这场全行业的角逐中成功跻身千亿房企序列,成为新时代房企生存法则样本企业。

        业内普遍认为,在融资环境持续收紧的背景下,2018年房企融资难度将大幅增加。但泰禾通过前瞻性的低成本拿地和多元化融资策略,抢在政策窗口期,提前备足了粮草。

        此外,考虑到近年来土地和货值的溢价情况,优质土储充足的泰禾,其财务也将更加安全有保障。2017年泰禾实现“弯道超车”。2018年以来,泰禾旗下多个项目持续热销,回款显著改善,

        低成本策略

        在泰禾看来,虽然今年房地产调控政策越来严厉,但短期内房地产市场红利并不会很快消退。得出这一判断,一方面来自目前中国城市化进程还在进行中,另一方面房地产整体规?;乖谠龀?。

        2016年全国新房总体销售额是12万亿元,2017年在调控不断升级的背景下,新房整体销售额达到了13万亿元,销售面积达到17亿平方米,再次创造了记录,市场空间仍然存在。

        目前中国住房需求仍然相对旺盛,除了一些刚需,改善型需求也在不断爆发,尤其是一二新城市,随着二胎政策放开,原有居住环境已经不能满足人们的需求,一些有条件的改善型住房需求不断持续释放。

        在城市分化、产品分化的同时,房地产行业在加速洗牌,行业集中度不断向优势房企聚拢,即便房地产整体规模下降到10万亿元,仍然是一个庞大的市场,对于50强、100强房企仍是一片商业蓝海。

        2017年泰禾的销售额是1010亿元,在中国房地产企业销售榜中排名第15位。据泰禾方面介绍,目前泰禾在北京有十多个项目,2018年会重点推其中四五个项目,其中北京院子等项目均已经入市。

        截止2017年底,泰禾土地储备货值达到7429亿元,在中国房企土地储备市值排名第10位,全年共获取36个项目,其中30个项目通过并购及收购方式获得,占比超过80%。

        同时,泰禾集团拿地成本均价为5166元/平方米,而且泰禾的项目绝大部分位于全国一二线城市,这一拿地成本一定程度刷新了房企拿地记录,而同一时期销售均价则达到了3万元/平方米。

        由此中间形成巨大差价,使得泰禾与其他同行相比,拿地成本大幅度降低,而且可以获取更高的利润,同时也在项目周转、精品项目打造等方面创造更大的腾挪空间,比如有更多精力和时间来做好一个项目。

        其实,从2016年以来,泰禾就很少参与公开市场招拍挂了,其土地储备中有90%左右来自收购或并购。据泰禾集团董事长黄其森透露,“泰禾有一个很大的优势,布局的城市合理,地块十分优质,拿地价格较低。这是泰禾很强的竞争优势。”

        全国项目持续的热销,使得泰禾上半年回款大幅度增加,1-5月份销售回款超过60亿元。下半年泰禾集团推出包括广州院子、福建红树湾院子、厦门湾、青云小镇等多个重磅项目,全年销售业绩无忧。

        观点指数研究院发布“2018年1-5月中国房地产企业销售金额TOP100”榜单显示,泰禾凭借565亿的销售金额,位列第14名。此前克而瑞、中指院等发布的榜单中,泰禾也均逼近前十名。

        一二线布局

        与部分开发商全面布局不同,新晋千亿俱乐部的泰禾集团侧重布局一二线城市,重点布局环渤海、长三角和珠三角三大经济带及其他区域核心城市,这一布局使得泰禾能够有效的防御市场潜在风险。

        今年以来,泰禾多个项目销售持续火热,其中泰禾·北京昌平拾景园项目一季度创下了22亿销售业绩,自去年6月分开盘后,9个月累计销售额90亿元,这一业绩意味着泰禾高周转和高品质战略充分显现。

        在华东,泰禾已进入上海、南京、苏州、杭州等多个重要城市,拥有20多个住宅、商业项目。仅在大南京区域已形成“七星闪耀”之势,除了2016年入市的泰禾南京院子,今年还会有泰禾南京金尊府、南京泰禾中央广场、青龙湖项目等入市。

        信达泰禾·上海院子4月份开盘后,继续创造了不俗的业绩,第一批376套房源3个小时销售了31亿元。此前,泰禾“小院”系项目两次开盘,截至3月底,首期房源全部售罄,在当前调控背景下,这一业绩实属不易。

        泰禾杭州院子在2017年销售20亿元的基础上,2018年持续发力,3月份单月销售6亿元,成为杭州单价5万级别高端别墅的销售冠军,5月份,该项目再次成为杭州高端别墅市场的翘楚。

        5月12日,泰禾投百亿巨资打造的厦门滨海生态新城——泰禾红树湾院子问世,吸引了1000多组客户。今年4月份,泰禾明昇·厦门湾推出时,也吸引来自全国各地数万人的观摩。

        泰禾起价于福州,福州也一直是泰禾的福地,6月16日,占地4500亩福州天河青云小镇正式亮相,该项目将福州花园葛岭独有的山、水、禅、泉四大基因,与泰禾医疗、文化、酒店、商业资源进行有机融合。

        不仅仅是京津冀和长三角热销,在珠三角区域,4月27日,佛山院子132套房源开盘短短几个小时便售完,2017年该项目曾创下“三开三清”的销售传奇。佛山院子也是泰禾进入珠三角的首个项目。

        从佛山到珠海,泰禾珠三角区域局面逐步打开,继佛山院子后,近期,珠海泰禾中央广场开盘当日即取得8.5亿元销售佳绩,一共销售出600多套房子,成为单一片区内销售冠军,成为楼市一个传奇。

        今年前5个月,泰禾南昌院子以5.4亿元销售额、328套销售业绩成为南昌高端别墅市场一段佳话,获得销售套数、销售面积、销售金额“三冠王”,在南昌别墅市场占有率超过三成。

        匠心泰禾

        经过多年发展,泰禾已经梳理出院系产品、府系产品、园系产品等产品线,同时在发展房地产主业的同时,泰禾也积极进行医疗健康、教育、文化院线等多元化布局,目前已经与主业形成协同发展效应。

        在坚持“深耕核心一线,全面布局二线”战略基础上,泰禾集团已经形成为以北京为中心的京津冀、以上海为中心长三角、以广深为中心的粤港澳大湾区、以福厦为中心的海西经济区和以武汉为中心的中部地区拥有90多个项目。

        “大国工匠”,不只是一个行业的领跑者,更是一个国家与民族的品牌力量。泰禾又是一个注重工匠精神的企业,在中国院子打造方面十年磨一剑,成为新中式建筑文化的引领者和新中式建筑的代名词。

        2009年,泰禾于山东沂蒙山腹地一处古刹寻得树王银杏一株,动用多辆吊车、牵引车,经河北终到京城,历时一月有余,将神木请于顺义苗圃,并从当地运来大量原生土,精心培植。

        泰禾杭州院子里的一株罗汉松,树龄已有250年,从一户祖辈五代传承园艺手艺的家庭,耗时1年多时间谈判才运回国。福州泰禾金府大院,历时数年选苗移栽,以福州同纬度为标准,遍寻全国,得来院中成树200余种。

        类似的案例在泰禾数不胜数。泰禾集团董事长黄其森一直很重视泰禾产品对于园林景观的打造,在最早做泰禾中国院子时,他就强调要亲力亲为,去找好的树种、大的树木,一定要以匠人精神做出好品质,为业主创造良好的生活环境。

        近年来,随着集团的迅猛发展,院子数量增多,以及大院系、府系、园系等新产品线的涌现,泰禾对树木的需求越来越大,传统的淘树方式已经不能满足需要。为此,泰禾集团还专门成立了泰禾美鸿林业,开始在各地建林场,以便为泰禾各类项目提供苗木服务。

        目前,泰禾已经在北京、福建、广东建设了自己的林场,山东的苗场也正在筹备中,下一步考虑在浙江等地建设新的林场。比如广州花都基地,规模达500多亩,2017年投入使用,目前有1000多棵树种,包括香樟、秋枫、朴树、银杏、假苹婆、罗汉松、黑松、冬青等。

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