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        京投发展:行走在轨道上的房企

        三国28 www.tierrasucia.com 2018-06-25 14:16

        随着房地产存量时代的到来,轨道物业越来越受到房地产开发企业的追捧,竞争格外激烈,如拥有核心技术和综合解决方案无疑会为企业增加不少筹码。

        目前,京投发展在北京拥有三个成熟的轨道物业项目,在开发这些项目过程中,京投发展积累了深厚的技术底蕴和开发经验。在轨道减振、降噪等技术领域取得了33个自主研发专利。

        2018年,京投发展启动全国布局后,其TOD模式也开始走出北京向全国拓展,目前已经进入上海、广州等多个一二线城市,同时通过轨道辐射将项目向环一二线城市拓展。

        TOD专家

        所谓TOD模式,主要指以公共交通导向的物业开发,包括交通轨道沿线、站点和车辆基地等地方开发住宅、商业等物业,一方面使得公共交通土地获得集约化发展;另一方面TOD模式使得人们生活更加便捷。

        京投发展目前已经形成轨道物业开发和特色小镇两大主要业务,其中轨道交通车辆基地开发更是成为公司核心竞争优势。目前京投发展旗下已有琨御府、公园悦府和西华府三个成熟的TOD项目。

        高一轩认为,TOD项目有三个特点,第一,项目体量较大,普遍在50万平方米左右。第二,物业类型多元化;第三,轨道交通接驳。而这三个主要特点决定了TOD项目的商业价值和商业前景极为广阔。

        京投发展开发的第一个TOD项目是西华府项目,被称为TOD2.0版本,项目距离轨道正线施工只有3米左右,而且覆土只有0.5米,施工难度较大。该项目为京投发展积累了大量的技术和开发经验。

        琨御府和公园悦府项目被称为TOD3.0版本,在这两个项目开发中,京投发展在全国首次尝试在轨交车辆基地做高端改善型物业的项目。通过架空层园林和减振降噪等技术运用,有效将居住舒适度和交通便捷性有机融为一体。截至目前,京投发展三个项目施工零试错,产品已经交付4000多户,在振动噪音方面为零投诉。

        对于京投发展做亚洲轨道交通物业专家,高一轩表示,目前中国地铁里程全球第二,有望2020年左右做到世界第一,作为世界第一大地铁国家,一定会有一家相匹配的轨道物业专家诞生,而目前京投发展在这一领域已经做到国内领先。

        TOD智慧生态圈

        此外,对于京投而言,发展TDO项目并不单纯打造简单的轨道交通物业开发和运营,而是轨道交通物业开发为契机,打造一个TOD智慧生态圈。

        TOD智慧生态圈在高一轩看来,包含着多层含义,首先,从一个城市街区角度而言,车辆基地占地基本在30公顷左右,面积较大,一方面由于噪音、振动较多等原因,往往远离居民区,另一方面,由于轨道较多,不仅浪费土地,而且往往成为一个城市的伤疤。

        而京投发展看中这一空白,以车辆基地为基础进行一体化综合开发,利用智慧思维和科技手段,营造整个社区及丰富的公共和商业配套,集合人文、自然、产业生态价值共存的具有自我修复和自我优化能力的智慧生态闭环系统。

        首先,通过高架和建筑物业等手段将裸露在外面的车辆基地遮挡起来,通过合理规划和有效利用,使得原本被车辆基地组个的城市机能获得重生,同时也使得本来稀缺的土地资源得到充分利用。

        TOD项目对于城市和政府,不仅消除了城市伤疤、提升了城市气质、优化了交通格局,还重新塑造出一个宜人的城市空间,同时盘活了城市用地,增加了城市用地资源,真正实现了二次收益。

        其次,由于地铁建设投资规模较大,回报周期较长,通常每个城市轨道交通建设和运营企业均承担着较大的资金压力。而通过TOD模式能有效盘活存量用地,实现一次拆迁、两次收益,同时反哺轨道建设,提高轨道收益,降低拆迁成本。与此同时,TOD项目还优化车辆基地空间结构并兼顾了地铁运营效率与房地产开发收益。

        第三,对于普遍民众而言,一般社区项目由于体量较小,自身难以承担学校、医院、商业等配套,需要利用周边项目配套,但是对于50万平方米TOD项目来说,开发企业有动力去引入更好的配套将社区做好。

        在开发项目过程中,京投发展将养老、教育、文娱、办公等产业不断导入项目,使得TOD项目不仅具备便利的城市交通、舒适宜居的环境、丰富的公共商业配套,同时也最大限度地丰富了业主的各方面生活和工作需求。

        进入快车道

        在当前房地产行业急剧变革的时代背景下,房地产行业集中度不断提高,京投发展能够蹄疾步稳,不断前行,凭借的正是TOD这一模式。

        据高一轩介绍,目前全国开设交通轨道建设的有50个城市,一线城市车辆基地在40个左右,二线城市在25个左右,全国大约有400个左右的车辆基地,根据每个项目50万平方米建筑规模计算,全国有2亿平方米的市场空间。

        根据公司规划,京投发展未来要获得一半左右的项目开发权,也就是2万亿-5万亿元的市场规模。在高一轩看来,这是一个巨大的商业蓝海,“虽然实现这一目标的时间上还不能确定,但我们确实在做。”

        2018年,京投发展正式实施全国布局,以北京为主要基地,以轨道交通物业开发和运营为主要模式,开始向上海、广州、西安等城市迈进。确实,在车辆基地物业开发领域,无论在开发经验还是技术积累方面,京投发展具备后发优势。

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