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        政策微调之后,房地产市场金融风险怎么防范?

        三国28 www.tierrasucia.com 郭晓蓓2019-05-07 15:15

        (图片来源:全景视觉)

        郭晓蓓/文 今年以来,城市政府在稳地价、稳房价、稳预期中的主体责任得到进一步强化,在“因城施策”“一城一策”的指导思路下,部分地方对房地产市场调控相关政策进行了微调,主要包括四个方面:一是加大人才引进力度,如放松落户门槛、放松特定人群购房条件、发放高端人才购房补助等;二是放松限购限价要求,如降低购房的社保缴纳要求、取消购房摇号、取消部分区域的限购政策、部分挂牌地块取消限房价条款等;三是优化公积金政策,如上调公积金最高贷款额度、推进商业住房贷款转住房公积金贷款业务等;四是调整税收政策,如降低二手房交易个税。

        在此背景下,房地产市场局部有所回暖,中国指数研究院数据显示,3月份全国100个城市新建住宅平均价格环比上涨0.24%,涨幅较2月份扩大0.14个百分点。在坚持“房住不炒”基本定位的核心逻辑下,市场总体降温趋势仍将持续,不同城市的地理区位、人口支撑、经济活力、政策环境等差异将作为研判未来房地产市场走势的重要因素。从土地市场看,一季度,中指院监测的全国300个主要城市土地市场供求同比均下行,但城市间分化明显,一线城市供求双涨,二线城市供应与去年持平,成交量价双降,而三四线城市土地供求双降。

        与此同时,市场存在四方面风险亟待关注解决:一是资金面持续收紧,高杠杆房企面临较大现金流压力;二是供求两端调控效果存在差异,“五限”政策下市场资源配置机制有所扭曲;三是三四线城市去库存政策推进过程中产生一定泡沫化压力;四是销售增长后劲乏力带来库存、产业链、地方政府财政压力等延伸风险。

        今年一季度中央政治局会议再次提及要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制??梢栽ぜ?,在未来一段时期内防控房地产市场风险仍然是中央工作的重中之重,需政府、商业银行以及房地产企业齐发力。

        政府层面,需加大房地产领域的供给侧改革力度,加快构建基于“政府、市场双到位”的房地产市场长效机制,从源头上防控风险。

        增强对房地产宏观调控的前瞻性和科学性。改善对房地产市场的监督管理,提高宏观调控能力,促使房地产业稳定、健康、有序地均衡发展。完善多层次住房供应和保障体系,建立商品住房、保障性住房、共有产权房、租赁住房四位一体的住房供应和保障体系,重点加大后三类住房的供应力度;设计合理、严密的房地产税制,引导土地持有者合理提高土地使用效益,抑制土地的过度投机。同时,进一步加强货币信贷、金融监管、房地产调控、财政税收等相关政策之间的协调配合,避免政策效果的叠加、共振对市场造成过度冲击。

        考虑房地产行业的差异化特征,推进杠杆适度化。首先,房地产行业体量巨大、产业链长,对经济增长有较强的支撑作用,目前在国民经济中仍处于重要的支柱地位,行业的平稳健康发展对于经济稳增长、调结构、防风险都具有重要意义;其次,房地产是典型的资金密集型行业,高杠杆特征有其客观合理性与历史原因,难以短时间出现逆转,随着市场回归理性以及房企的轻资产转型,行业高杠杆情况或将自然缓解。因此,推进房企尤其是中小房企杠杆率的先稳后降,最终达到适度平衡是较优选择。

        积极拓展房地产企业多样化融资渠道。引导房企加快销售回款节奏,提升内源融资能力;支持符合条件的房企推进市场化债转股;鼓励房企优化债权与股权融资结构;借鉴国际经验,尽快研究破解REITs相关法律缺失、税收优惠政策体系不明确等问题,适当优化ABS、CMBS等资产证券化渠道的准入标准与业务流程,促进相关业务的规?;⒄?;支持房企通过合作开发、融资租赁等方式,拓宽融资渠道。

        完善房地产金融监管制度。强化房地产金融业务监管措施,加强房地产信贷监管,合理控制房地产信贷规模,严密注视房地产贷款集中程度,引导商业银行改善信贷业务结构。同时,严格贷款审批手续与流程,严格实行信息披露制度,完善房地产数据统计系统,建立房地产金融风险预警体系,有效管控信贷风险。

        加强舆论引导和预期管理。加强房地产领域相关数据的调查统计,改善统计指标体系与分析方法,定期发布解读报告,使民众切实认同数据的真实性;加强对热点事件的跟踪分析,避免个别新闻媒体的有意曲解或过度炒作,防止将局部问题、个性化问题夸大为全局性问题,扰乱公众预期。

        商业银行需密切关注市场变化,合理控制房地产信贷总量,提升房地产金融资产质量。

        密切关注房地产市场调控与长效机制建设相关政策影响。关注住房制度改革与长效机制建设对房地产市场中长期运行逻辑的影响,以及在此背景下的房企转型趋势;关注热点城市需求管理调控政策对当地市场的影响;关注棚改货币化政策收紧对三四线城市房地产市场可持续性的影响,及早调整业务布局。

        审慎控制房地产行业信贷规模。在风险可控的前提下,保持信贷资源在房地产行业投入比例的总体稳定,重点满足存量优质客户合理的资金需求,审慎开展新增房地产信贷业务。同时,鉴于房地产市场区域分化日益显著,应遵循因地制宜的原则,建立科学的授信评估指标体系,建立差异化的地区授信策略,赋予分支机构更多的经营自主权。

        关注重点区域、关键项目融资需求。按照“一城一策”的原则,优先支持成熟都市圈一二线城市的商品住宅项目和试点城市的住房租赁项目;关注新型城镇化背景下的新市民购房与租赁需求,以及城市更新、棚户区改造项目;关注住房保障体系下的公共租赁住房、共有产权房以及具有一定保障性功能的人才安居型商品住房建设;加强与龙头房企在产业链层面的深度合作;密切关注中小房企客户的资金链状况。

        提高风险防范能力。建立和完善房地产市场分析、预测和检测指标体系,建立和扩大房地产市场信息来源,及时关注各地房地产市场的发展变化情况;信贷人员必须牢固树立风险意识和良好的职业道德意识,在调查环节尽职尽责,认真做好贷前调查工作;审批环节要分析项目的合规合理性以及企业的综合竞争力;贷后加强对贷款资金用途的监控,以确保资金的安全性。

        加强住房按揭证券化进程。商业银行通过资产证券化,一方面满足了资金的流动性要求,另一方面促使房地产金融的资金来源更加多元化与市场化,有效分散了房地产金融的系统性风险。然而,应注意的是,在推行房地产抵押贷款证券化时,由于金融市场的信息不对称,一定要以商业银行优质资产为根基,严格信息披露监管,防范风险的扩大蔓延。

        房地产企业应密切关注经济调控政策,准确把握市场地位,塑造良好的品牌形象。

        密切关注经济调控政策。深入研究国家各项方针政策,尤其是要关注与房地产市场具有紧密相关的住宅制、税收制度以及银行信贷政策等。在此基础上,科学判断房地产市场的发展动向,组建专门的风险预警小组,通过研究市场经济环境的变化为企业的发展提供依据,从而使自身的决策能够符合市场经济环境发展方向。

        适时调整融资手段。在获得贷款或者使用其他渠道进行筹资时,应当尽量选取内部资源抵押的方式,从而将债务风险控制在自身的可承受范围之内。此外,房地产企业也有必要对自身的融资渠道进行进一步的拓展,从而实现风险的分化,这要求房地产企业不断丰富融资手段,实现银行贷款、信托基金、上市股票、债券融资集合,并在多种融资形式中构建起具有更大风险规避能力的形式组合,以便对自身所面临的资金风险进行分散。

        准确把握市场定位。全面了解国家和地方的相关法律法规,优先考虑政府扶植的项目,不能逆政策而行,有效利用政府在税费、金融、法规等方面的优惠;其次,全面考察房地产项目的地点、环境、功能要求等,深入了解市场的实际需求情况,明确项目的主要消费群体;最后,充分掌握项目附近楼盘的设计理念、售价、面积、开发商实力等情况,并结合企业自身情况,准确定位,深入发展,形成一套具有自身经营特色的房地产产品风格,为某一特定要求的消费者提供更加便利、更具特质的产品,在激烈的房地产行业竞争中占据一席之地。

        加强工程质量管理。在工程质量管理中,不仅要发现问题,还要从制度、人事、技术等多个方面探索问题解决路径,通过明确岗位责任制度构建起完善的质量管控体系,强化质量管理人员培训工作,提升工程质量水平,杜绝发生质量风险。

        做好房地产企业品牌建设工作。一方面,要提高品牌意识,企业内每一成员肩负起对品牌形象维护的责任,从个人到企业,共同将区域的发展、城市的发展推向新的征程。另一方面,系统性塑造企业品牌。坚持从“物质品牌”向“文化品牌”的转变,应着力把规范的现代企业管理制度和先进的现代企业文化,溶入到企业发展与日常运作的每一个步骤。

        (作者系中国民生银行研究院研究员,经济观察报宏观经济研究院特约研究员)

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