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        放松限售“一日游”的开封样本

        喜运网 www.tierrasucia.com 曲锐2019-08-02 17:03

        (图片来源:壹图网)

        经济观察报 见习记者 曲锐 7月底的一个周末,开封某未来城的售楼处热闹非凡,开发商在这里举办抽奖,不过摆满桌椅的大厅却空荡荡。周边另一个小区的售楼处在举办儿童诗朗诵比赛,洪亮的声音完全盖过了销售人员的说话声。热闹的营销活动和前来购房者的反响并不匹配。

        这是放松限售政策一日游后,开封楼市一角。2019年7月17日,开封住建局发布的调控文件中显示,取消新建商品住房自取得《不动产权证书》之日起满3年方可上市转让的交易时限。然而两天后,住建局宣布撤回该文件,称此前决定未进行充分的市场调研和论证。

        在郑汴一体化的政策下,郑州到开封的时间被高铁缩短至19分钟。2016年的郑州持续调控,更使得开封承接了郑州外溢购房者,其中最受益的板块是汴西新区。

        2017年5月15日,开封市政府出台了9项房地产调控政策,遏制房地产投机炒作行为,规定自取得房产证之日起,满3年才可转让出售。限售政策颁布后,随着投资成本和风险的加大,投资者的热情逐渐褪去。

        2018年开封新建商品住宅成交面积为213万平方米,同比下降22%。去化率下降的同时,房企却在大规模拿地。2018年开封市出让了287块宗地,这将为市场提供1661万平方米的建筑面积。2019年上半年,新建商品住宅成交面积为110万平方米。为促进销售、提振市场信心,开封政府试图放开限售政策。

        过山车市况

        “2017年初,开封汴西新区的楼盘炙手可热,房价几乎每天都在涨。外地尤其郑州来的看房团络绎不绝,动辄上百人,如同逛市场一样,大手笔地买房,也不看楼层和户型。”上述开封房企销售总监表示,头部房企的出色营销吸引来了许多购房者。

        2016年开封共有128个住宅项目开售,2017年144个,几乎全部位于汴西新区。除开封本地的开发商外,建业地产、永威置业、晖达实业、东方今典等郑州开发商也在汴西新区大规模布局。与此同时,碧桂园和恒大通过收购当地资金短缺的项目,首次进驻开封。“其实头部房企进驻开封,对当地规模较小的开发商是好事。他们相对较强的溢价能力也会带动周边楼盘的房价,而且被他们营销吸引过来的看房者也会考虑其他开发商的楼盘。”一家开封房企的销售总监告诉经济观察报记者。

        比如碧桂园的营销策略是认筹排号。购房者先交1万元到10万元不等的认筹金参与排号,多交的话后续可以获得房款上的优惠。2017年4月开盘时,几千名购房者通过微信小程序参与摇号选房,营造了瞬间一抢而光的盛况。

        据了解,2017年中旬,汴西新区高层的均价在8000元至9500元之间,同比上浮30%以上。

        然而限售政策出台后,汴西新区新楼盘的销售情况开始逐渐下行。2018年8月,有购房者向市政府投诉称,某大型开发商的楼盘开盘价9800元,之后一直以特价房的名义降价出售,打价格战扰乱市场经济秩序,并涉嫌违法房产备案政策。

        2019年7月,经济观察报记者走访了汴西新区,发现多个小区正以特价房的形式进行销售。其中,恒大两个在售小区正在进行9.8折的优惠。被问及是否还有更低的折扣时,销售人员表示还可以找老客户推荐获得额外折扣、向上层申请特殊折扣等方式,累计下来,可额外获得5%的折扣。记者询问了小区目前主推的36号楼一套97平方米的住宅,经销售人员计算,原价110万元折后价约80万元,包含精装修。

        此外,为了提高周转速度,个别开发商还进行首付分期等操作。据了解,一家前20的房企今年在尚未取得预售证的情况下,推出了为期6个月的首付分期付款方式。

        房地产去化缓慢将直接影响未来房企拿地的信心,进而影响地方政府的收入。多位开封房企人士称,除旅游业外开封并无特别大的支柱产业,土地是政府很重要的收入来源。2018年,开封市税收收入103亿元,占政府一般公共预算收入73%。2018年开封政府获得土地出让金168亿元。

        城市基本面

        2019年上半年,开封GDP在河南省18个城市中排名第13。河南省统计局数据显示,2018年开封市人均月收入4717元。

        一位开封本地人表示,现在的市场价买一套90平方米的房子要80多万元,4000元的月供对工薪阶层压力很大,买了房就会大大降低生活质量。

        开封统计年鉴显示,2004年至2017年,开封常住人口整体呈净流出趋势,由473万人减少至455万人。

        多位当地开发商人士介绍,开封本地购房者主要由住在市区的刚需、改善型购房者,以及棚户改造动迁的购房者组成。按照规划,2018年全市动迁13324户,2019年25543户,2020年19662户,基本完成现有棚户改造。

        据了解,棚改安置房的建设速度比规划慢,却还有安置房出现烂尾的现象。被征收人也可以选择接受货币化安置的补偿。但是在开封整体房价上涨的形势下,用补偿金购置新房仍然很吃力。

        开封市住建局副局长张现营此前在采访中表示,受郑州限购政策影响,开封外来投资购房者较多,购房者中外来人口和进城农村人口占50%-60%。

        2017年开封出台的调控政策,直接限制了投资购房者出售的时间。美的国宾府的销售人员称,整个小区在2022年统一交房。加上3年的限售,从购买日起6年后才能交易和出售。

        企业洗牌

        2016年,开封政府出让土地的平均溢价率不足1%。2017年上涨至23%,截至2019年上半年,平均溢价率为30%。除了拿地支出上涨外,房企的建设成本也在增加。

        今年开盘的许多项目成本价在6000元-8000元/平方米,有房企为了尽快回款,已经按成本价销售。

        上述开封房企销售总监表示:“头部房企总归是伤不到筋骨,但是本地的小型开发商已经经历过一轮轮淘汰了。不少本地开发商都是跟国企合作开发项目,但后来政策不允许,国企就纷纷撤资,这个项目停工了两年。”

        他介绍,2016年恒大和碧桂园进驻开封,都是通过收购当地开发商没有资金运作的项目。

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        不动产开发报道部记者
        关注房地产上市企业,擅长财务分析。爆料邮箱:qurui@www.tierrasucia.com。

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