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关于产业园选址的三点建议

2018-09-20
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关于产业园选址的三点建议

  此次加息意味着长达近十年的前所未有的低利率时期划上句号。同时美联储方面在随后公布了政策声明,结果基本与美联储10月会议的预期相符,显示美联储预期将会在2016年进行4次加息,在2017年进行4次加息。美元走强令油价进一步承压。  兆丰恒业:  粤东油:周三在亚洲盘中试图升破2100主力位,升至高点遇阻之后开始震荡下挫。

  钓友说小杂鱼较多,那么我们可以把钓饵的状态调整为软黏搓饵(可以减少雾化)。在垂钓的过程中,鱼口较少时,钓友说钓鲫鱼用蚯蚓饵会比粉饵效果更好,那么我们可以上钩挂上粉饵,下钩挂来垂钓。蚯蚓还需沾上一些酒米可以增强诱鱼留鱼的效果(咱们钓鱼之家的五粮诱酒米就是一款非常不错的产品,大家不妨一试)。秋季气温的降低会导致鱼儿不爱开口,有口也是很轻的那种,所以我们要注意观察漂相以及放低线组。在,手竿可选择米以上的,野生的鲫鱼比养殖鲫鱼的力量大上许多,当钓1-2两的鲫鱼时,线组可主线配子线即可,2号袖钩,口弱时还可以把线组放小。

  她近日连续发文,表示正在沉迷日剧《我不是结不了婚只是不想》,被刺激到动了结婚念头!    32岁苍井空在推特PO文“我不是结不了婚,只是不想”,引起众人好奇,接着吐露正在看日剧,并说“我被说中太多到想笑出来。”由于故事描述39岁女医生为了想嫁心仪男人改变自已,她似乎被剧情刺激,连续几天开出择偶条件,包括月收入日币30万元(折合人民币约万元)、年纪在25岁到45岁,每年能出国旅游、孝顺双亲、最为自己着想的人,并说,“有钱没有时间的人不是我的菜”,有关外貌她认为,“虽然我有喜欢的类型,但是其实真正交往的对象都不是看脸”,表示自己并不重视外在。    苍井空开出择偶条件后,吸引许多男网友留言,有人觉得“现在月入30万太难了,加班才赚得到日币20万(折合人民币约万元)!”还有人问“结婚的也可以吗”,被她大喊“滚回去!”粉丝好奇她为什么到现在还不结婚,她用大字回应:“因为没有好男人啊!”逗趣问答笑翻网友。

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  特此公告。深圳市小汽车指标调控管理中心2016年9月6日

在一、二线城市选址产业园,一定要考虑区域产业基础和区域产业发展方向,研发用地和商住混合用地都是首选。

研发用地要可以出售,商住用地要规划好产品的内容和比例,平衡现金流主要就靠这个了。 主干道路网、园区门户位置、轨道交通都是重要参考因素。 而在实际操作过程中,在产业园选址时往往会受到地方客观因素的影响,忽略了是否具有可持续发展支撑条件。 就此,我们给出三点建议,仅供参考:一、如何理解可持续发展这个概念可持续就是可以至少讲8-10年的故事。 任何事物都有其自身规律,经济发展也是尤其规律的,产业项目和产业园也是如此。

从一个产业开始起步、到加速、到成熟、再到转型迭代或者淘汰,都是有周期规律可以遵循的。

如果,通过财务模型计算或者资源规模制约,一个区域有明显的短板,即使短期测算风险可控或者不亏,也不要急于选址。

不然不但割不了韭菜,反倒自己成了韭菜。

产业园不是传统房地产,可以高周转快去化,他是要将产业规律的,而笔者还没有经历过哪些产业规律下,产业园在2-3年内就可以实现自平衡的。 但,这个周期也不是越长越好,在一个可以看得见又能够接受的时间段内,是较为合适的。

故此,笔者认为,保守算8-10年可以自平衡,或者前期通过部分外部资源收益,略超前(8年以内)实现自平衡,是一个比较健康的项目。

二、如何判断区域是否具有可持续发展的潜力一看与核心城市的距离很多专家都提出过承接大城市产业辐射的概念,这是很现实的一个实现路径。

区域与核心大城市的距离,决定着引入产业的难易,而且,产业转移也是有梯度的,越近的区域承接的产业可以越高端。

笔者要着重强调的是,直线距离不算绝对条件,交通上的距离才是绝对条件,自然山体和水体是改变不了的,两个区域即使直线距离再近,有大山和大江(河)阻隔,都会是重要决定性因素。 比如渔区区域有没有主要、高铁、跨江(河)大桥或者隧道与核心城市直接相接,这才是绝对的因素。 所以不要看直线距离,而要看直接交通上的距离。

二看与自然资源承载基础交通距离没问题,下一步就是看自然资源基础,多山(丘)、多水(网)、多基本农田的三多区域,尽量不要碰,原因就不分析了,干过开发的人都懂得,这类地区整出一块满足几通几平的产业用地有多难。

更不要提今后的发展空间了,目前国家的政策也不支持这样的地区搞大开发,还是因地制宜搞一些依托自然资源的项目比较好。

依据当地的自然承载力来看的话,不是任何地方都能承载高附加值的战略性新兴产业,尤其是生态相对脆弱的地区。

三看当地政风民风情况最后就是看这个地区原有的软环境了,这个软环境是可以逐渐改变的,但是短期内尤其是开发建设的初期,会严重影响项目的进展。

现在关门打狗的事情不多了,但是不作为或者乱作为的事情,仍然很多,这样的环境也同样可怕。 产业是需要一个相对稳定的环境发展的,越折腾越容易出问题。

三、如何把握区域可持续发展的关键如果以上两点都没有大的问题的话,剩下的关键点在于这个区域的产业基础,产业基础层级高还是低,是决定起步起点高还是低。 很多园区在起步之初都会规划设计产品线,这个产品线要容纳几种业态或者产业环节。 起步高的园区可以从研发、设计、商子商务、云计算、总部经济等入手,走高端路线,起步较低的园区可以做实基础制造业等入手。 不论从哪起步,是租是售,最终都是以园区投资回收期来衡量这个园区是否赚钱,或者说是否可持续。 笔者认为主要把握着两条主线:尽可能短的回收周期以及尽可能少的载体销售,这两条就是园区是否具有可持续发展的主线,产品定位和运营策略都是围绕其制定的,只要有其中一条主线变得很长的话,这个园区都不是特别具有可持续发展能力的。

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